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Grundstückskauf mit Auflagen: Kaufpreisminderung innerhalb der Zweijahresfrist

Grunderwerbsteuer, Hausbesitzer

Erwirbt ein Investor ein Grundstück, um darauf eine Windkraftanlage zu errichten, muss er - genau wie private Hauskäufer - die Grunderwerbsteuer einkalkulieren, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises beträgt. Von welchem Wert die Steuer bei Grundstücken für Windkraftanlagen zu berechnen ist, hat nun der Bundesfinanzhof (BFH) näher untersucht. Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Investor im Jahr 2010 ein Grundstück zum Bau einer Windkraftanlage erworben. Neben dem Kaufpreis von 11.550 EUR hatte er zudem eine Entschädigung von 454.500 EUR an das Land (= die Verkäuferin) gezahlt. Das Land verpflichtete sich im Gegenzug dazu, auf den zurückbehaltenen  (Nachbar-)Grundstücken die Baulasten und Dienstbarkeiten zu bestellen, die für den Betrieb der Windkraftanlage erforderlich sind. Hinweis: Nach einem Gutachten entfielen von der Entschädigung 93.800 EUR auf das erworbene Grundstück und 360.700 EUR auf die (Nachbar-)Grundstücke, die beim Land verblieben waren. Das Finanzamt berechnete die Grunderwerbsteuer von 3,5 % auf die Gesamtzahlung von 466.050 EUR, so dass der Investor mit 16.311 EUR zur Kasse gebeten wurde. Hiergegen klagte er und erhielt teilweise recht. Nach Ansicht des BFH durfte die Grunderwerbsteuer nur auf den eigentlichen Kaufpreis und die Entschädigung berechnet werden, die auf das erworbene Grundstück entfiel. Soweit die Entschädigung die anderen Grundstücke des Landes betraf, war sie grunderwerbsteuerlich auszuklammern. Hinweis: Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung, was vorliegend der Kaufpreis war. Hierzu zählt alles, was der Käufer vereinbarungsgemäß an den Verkäufer leisten muss, um den Kaufgegenstand zu erwerben. Zwar gehört zum Kaufpreis auch ein Betrag, den der Verkäufer vom Käufer erhält, um erwartete Wertminderungen bei seinen zurückbehaltenen Nachbargrundstücken auszugleichen. Die vorliegende Entschädigung von 360.700 EUR war aber gerade nicht für eine solche Wertminderung gezahlt worden, sondern dafür, dass das Land die erforderlichen Baulasten und Dienstbarkeiten an den (Nachbar-)Grundstücken bestellt und eine An- und Durchschneidung dieser Grundstücke duldet. Der Investor hatte diesen Teil der Entschädigung also nicht aufgewandt, um das Eigentum an dem erworbenen Grundstück zu erhalten.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Grunderwerbsteuer(aus: Ausgabe 10/2017)
Wenn Sie etwas erben und im Zuge dieses Erbes Schulden vom Erblasser übernehmen, können diese Schulden von dem Wert des Erbes abgezogen werden, so dass sich eine mögliche Erbschaftsteuer verringert. Das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern (FG) musste unlängst entscheiden, ob Schulden aus dem Erbe auch abgezogen werden können, wenn nicht der Erblasser selbst der Schuldner ist, sondern der Erbe. Die Klägerin erbte als Alleinerbin von ihrer Mutter drei Eigentumswohnungen, Barvermögen und Hausrat. Um ihr den Kauf der Wohnungen zu ermöglichen, hatte die Klägerin für die Mutter entsprechende Darlehen aufgenommen und die daraus fälligen Zinsen gezahlt. Schuldrechtliche Vereinbarungen über die Rückzahlung des Geldes oder eine Beteiligung an den Zinszahlungen gab es zwischen der Klägerin und ihrer Mutter nicht. Das Finanzamt erließ einen Erbschaftsteuerbescheid, in dem die Grundbesitzwerte der Wohnungen, jedoch nicht die Darlehensverbindlichkeiten der Klägerin bei der Festsetzung der Erbschaftsteuer berücksichtigt wurden, wogegen die Erbin klagte. Das FG gab der Klägerin nicht recht. Sie hat die Wohnungen der Mutter durch das Erbe erhalten. Das Finanzamt hat zu Recht die ungeminderten Werte der Wohnungen berücksichtigt. Die von der Klägerin aufgenommenen Darlehen und gezahlten Zinsen mindern diesen Wert nicht. Für die Erbschaftsteuer ist der Nettobetrag der Bereicherung relevant, das heißt der Wert der geerbten Objekte abzüglich etwaiger Verbindlichkeiten. Die Klägerin hatte die Kreditverträge in eigenem Namen abgeschlossen und die Zinsen hierfür gezahlt. Dies hat weder zu einer Werterhöhung der Wohnungen geführt, noch war die Klägerin bereits vor dem Erbfall wirtschaftliche Eigentümerin der Wohnungen. Eine Berücksichtigung bei der Berechnung der Erbschaftsteuer ist nicht möglich, da die Schulden eben nicht von der Erblasserin herrührten, sondern alles auf den Namen der Klägerin lief. Somit wurde die Erbschaftsteuer auf den Wert der Wohnungen festgesetzt.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer(aus: Ausgabe 11/2017)
Mussten Sie als Eigentümer eines Grundstücks schon einmal Straßenausbaubeiträge zahlen? Einen solchen Bescheid der Gemeinde aus dem Briefkasten zu holen ist keine angenehme Sache - in der Regel sind hier schnell mehrere tausend Euro zu bezahlen. Wie kürzlich das Finanzgericht Berlin-Brandenburg (FG) geurteilt hat, kann man sich diese Kosten jedoch in einigen Fällen teilweise vom Finanzamt zurückholen. In dem verhandelten Fall hatten die klagenden Grundstückseigentümer zwar verloren, aber das FG erläuterte, welche Straßenausbaubeiträge unter welchen Voraussetzungen steuerlich begünstigt sind. Grundsätzlich ist alles, was neu hergestellt wird, nicht begünstigt. Sofern aber bereits eine Straße vorhanden ist - und sei es auch nur ein Sandweg wie im entschiedenen Fall -, geht das Steuerrecht nicht mehr von einer Herstellung, sondern von einer Modernisierung aus. Das ist eine der Voraussetzungen für die Begünstigung. Die zweite Voraussetzung besteht darin, dass die vorgenommene Baumaßnahme einen räumlichen Bezug zum eigenen Haushalt haben muss. Im konkreten Fall von Straßenausbaubeiträgen bedeutet das, dass Arbeiten am Hauptweg bzw. an der Straße nicht begünstigt sind, Arbeiten an der Zuwegung zum Grundstück hingegen sehr wohl. Als dritte Voraussetzung muss eine Aufteilung der Kosten in Handwerkerlohn und andere, nichtbegünstigungsfähige Kosten wie Planungs- und Materialkosten möglich sein.Wenn alle drei Bedingungen erfüllt sind, steht der Begünstigung nichts mehr im Weg. In dem entschiedenen Fall scheiterte die Klage an dem fehlenden räumlichen Bezug zum eigenen Haushalt. Lediglich der Hauptweg war erneuert worden. Daher konnten die Hausbesitzer in diesem Fall keine Kosten geltend machen.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 03/2018)
Wenn Sie ein Vermietungsobjekt erben, kann es sein, dass Ihre finanziellen Mittel nicht ausreichen, um die anfallende Erbschaftsteuer zu bezahlen. Wenn die Steuer nur beglichen werden kann, indem das Objekt veräußert wird, sieht das Gesetz die Möglichkeit vor, dass die Steuer zinslos gestundet wird. Aber was ist, wenn schon von Anfang an feststeht, dass ein Teil des Grundbesitzes verkauft werden muss? Kann die Steuer dann noch immer gestundet werden? Das Finanzgericht Münster (FG) musste das entscheiden. Die Klägerin beerbte im Jahr 2013 als nichtbefreite Vorerbin ihre Tante. Die noch minderjährigen Kinder der Klägerin waren als Nacherben bestimmt. Der Nachlass bestand aus mehreren begünstigten Mietwohngrundstücken, damit zusammenhängenden Verbindlichkeiten und einem Kontoguthaben. Das geerbte Guthaben und das eigene Vermögen der Klägerin reichten nicht zur Begleichung der anfallenden Erbschaftsteuer aus und Kreditmöglichkeiten bestanden nicht. Deshalb wollte die Klägerin von Anfang an Teile des geerbten Grundbesitzes veräußern. Weil die minderjährigen Nacherben durch einen Ergänzungspfleger vertreten werden mussten, zogen sich die Vorgänge aufgrund der erforderlichen Zustimmung hin. Die Klägerin beantragte die Stundung der Steuer. Das Finanzamt lehnte dies jedoch ab mit der Begründung, dass die Klägerin bereits von Anfang an eine teilweise Veräußerung des Grundbesitzes geplant habe. Das FG gab jedoch der Klägerin recht. Die zinslose Stundung ist keine Ermessensentscheidung, sondern eine gebundene Entscheidung. Auf Antrag der Klägerin ist die Steuer zu stunden, die auf begünstigtes Vermögen entfällt, wenn die Steuer nur durch Veräußerung dieses Vermögens aufgebracht werden kann. Durch diese Regelung soll erreicht werden, dass bei Vermietung die gestundete Erbschaftsteuer aus den Erträgen entrichtet werden kann. Die Ansicht des Finanzamts, dass durch die geplante Veräußerung die zinslose Stundung ausgeschlossen sei, wiesen die Richter zurück. Nach Auffassung des Gerichts sieht das Gesetz nicht vor, dass eine geplante Veräußerung stundungsschädlich ist. Es ist unerheblich, ob eine Veräußerung bereits vorher geplant ist oder sich erst später ergibt. Entscheidend ist, dass der Erwerber die Steuer nicht aus dem Nachlass oder aus Eigenmitteln bzw. Krediten begleichen kann. So lange ist zu stunden. Hinweis: Die Stundung endet, wenn das begünstigte Vermögen veräußert ist. Denn durch den Veräußerungserlös stehen dann die Mittel zur Begleichung der Steuer zur Verfügung.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Erbschaft-/Schenkungsteuer(aus: Ausgabe 04/2018)
Der Koalitionsvertrag der aus CDU, CSU und SPD bestehenden "GroKo" enthält Pläne, die für Immobilieneigentümer und solche, die es werden möchten, interessant sind. Unter dem Schlagwort "Wohnraumoffensive" stellt die neue Bundesregierung Pläne vor, die darauf abzielen, insgesamt 1,5 Mio. Wohnungen und Eigenheime frei zu finanzieren und öffentlich gefördert zu bauen. Bis Ende 2021 soll eine befristete Sonderabschreibung (zusätzlich zur linearen Abschreibung über vier Jahre 5 % pro Jahr) für den freifinanzierten Wohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment eingeführt werden. Die Eigentumsbildung für Familien soll finanziell unterstützt werden. Dafür soll für den Ersterwerb von Neubau oder Bestand ein Baukindergeld als Zuschuss in Höhe von 1.200 EUR je Kind und pro Jahr eingeführt werden, das über einen Zeitraum von zehn Jahren gezahlt wird. Das Baukindergeld soll flächendeckend bis zu einer Einkommensgrenze von 75.000 EUR zu versteuerndem Haushaltseinkommen pro Jahr plus 15.000 EUR pro Kind gewährt werden. Beim erstmaligen Erwerb von Wohngrundstücken für Familien soll die Einführung eines Freibetrags bei der Grunderwerbsteuer geprüft werden. Schließlich soll die energetische Gebäudesanierung steuerlich gefördert werden. Steuerzahler sollen die Wahl zwischen einem Zuschuss und einer Reduzierung ihres zu versteuernden Einkommens haben.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 05/2018)
Sie sind nicht verheiratet und vermieten Ihrer Partnerin, Ihrem Partner oder einer anderen Ihnen nahestehenden Person einen Teil Ihres Hauses? In einem solchen Fall sieht das Finanzamt  genau hin: Handelt es sich überhaupt um eine Vermietung - oder steht die nur auf dem Papier? Im ersten Fall können Sie nämlich Werbungskosten für die vermietete Wohnung geltend machen, zum Beispiel wenn eine Renovierung ansteht oder anderweitige Kosten für die Unterhaltung der Wohnung anfallen. Dadurch kann grundsätzlich die Steuerlast gesenkt werden. Im zweiten Fall interessiert sich das Finanzamt gar nicht für die Wohnung - Einnahmen hieraus und Ausgaben hierfür sind quasi privat. Ganz ungünstig ist es für einen Vermieter aus Bayern gelaufen. Hier hatte das Finanzamt von der Partnerschaft zwischen Vermieter und Mieterin - und damit von dem Näheverhältnis - erst später erfahren. Daraufhin änderte es die bisher berücksichtigten (negativen) Vermietungseinkünfte. Da der Vermieter hohe Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten geltend gemacht hatte, kam es zu einer hohen Steuernachzahlung. Der Grund für die Änderung - denn eine Partnerschaft allein reicht für die Aberkennung des Mietverhältnisses nicht aus - bestand darin, dass die beiden allem Anschein nach zusammenlebten. Es existierten zwei Mietverträge, in denen unter anderem festgelegt wurde, dass die Mieterin den Rest des Hauses kostenlos mitbenutzen durfte. Allerdings enthielten die Verträge unterschiedliche Angaben über die Größe der vermieteten Wohnung und die Höhe der Miete. Auch machte der Vermieter im Laufe des Verfahrens unterschiedliche Angaben dazu, welcher Vertrag der gültige ist. Die Richter des Finanzgerichts München kamen schließlich zu dem Schluss, dass die Miete eher einen Beitrag der Partnerin zur gemeinsamen Haushaltsführung darstellte. Ein steuerlich anzuerkennendes Mietverhältnis lag jedenfalls nicht vor. Sowohl die Mietverträge als auch die Durchführung des Mietverhältnisses waren fremdunüblich. Daher konnten auch die hohen Umbau- und Renovierungskosten des Vermieters nicht als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Es lag keine Vermietung vor. Hinweis: Geben Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung bei Ihren Vermietungseinkünften immer an, ob ein Näheverhältnis zu den Mietern besteht oder nicht. Dann sind Sie vor solch unangenehmen nachträglichen Änderungen wie im Streitfall geschützt.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 06/2018)
Im April 2018 hat das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) die Einheitsbewertung von Grundbesitz als Grundlage für die Grundsteuerberechnung für verfassungswidrig erklärt. Der Grund: Die Einheitswerte werden in den alten Bundesländern noch immer nach den Wertverhältnissen vom 01.01.1964 errechnet. Hinweis: In den neuen Bundesländern wird sogar noch auf Werte vom 01.01.1935 zurückgegriffen. Die Verfassungsrichter bemängelten, dass die Anknüpfung an diese "historischen" Werte zu gravierenden Ungleichbehandlungen führe, weil zwischenzeitlich eingetretene Verkehrswertveränderungen bei der Steuerberechnung unberücksichtigt blieben. Der Gesetzgeber ist nun aufgefordert, spätestens bis zum 31.12.2019 eine gesetzliche Neuregelung zu treffen. Bis zu diesem Zeitpunkt darf das alte (verfassungswidrige) Bewertungssystem weiter angewandt werden. Nach der Verkündung des neuen Gesetzes dürfen die Altregelungen zudem noch für weitere fünf Jahre, längstens jedoch bis zum 31.12.2024, Anwendung finden. Die Bundessteuerberaterkammer begrüßt die Entscheidung des BVerfG und weist darauf hin, dass bereits ergangene Grundsteuerbescheide, die mit einem Vorläufigkeitsvermerk versehen sind, weiterhin Bestand haben. Betroffene Steuerzahler müssen daher nicht handeln, es bleibt bei den bislang festgesetzten Steuerbeträgen. In Reaktion auf das Urteil wiesen die Finanzministerien Baden-Württemberg, Brandenburg, Rheinland-Pfalz und Hessen darauf hin, dass die gesetzliche Neuregelung das bisherige Grundsteueraufkommen der Kommunen sichern muss. Die Länder Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz betonten zugleich, dass ein neues Grundsteuersystem aufkommensneutral gestaltet sein sollte - die Steuerzahler also insgesamt nicht stärker belastet werden dürften als bisher.     Information für: Hausbesitzerzum Thema: übrige Steuerarten(aus: Ausgabe 07/2018)
Um sich vor Einbrüchen zu schützen, rüsten viele Bürger nach und lassen sich nachträglich Alarmanlagen, Spezialfenster, Bewegungsmelder oder Sicherheitsschlösser in die eigenen vier Wände einbauen. Was sie dazu wissen sollten: Die hierbei anfallenden Handwerkerlöhne lassen sich mit 20 %, maximal jedoch 1.200 EUR pro Jahr von der eigenen Einkommensteuer abziehen. Hinweis: Begünstigt sind auch anfallende Anfahrts-, Maschinen-, Entsorgungs- und Verbrauchsmittelkosten, allerdings nicht die Kosten für das Material. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass die Handwerkerrechnung die verschiedenen Kostenarten getrennt voneinander ausweist. Das Finanzamt setzt für die Gewährung des Steuerbonus voraus, dass der Bürger für die Handwerkerleistung eine Rechnung erhalten und den Rechnungsbetrag unbar gezahlt hat (z.B. per Überweisung). Barzahlungen erkennt der Fiskus nicht an, da der Steuerbonus die legale Beschäftigung fördern soll. Hinweis: Um den Steuerbonus zu erhalten, müssen Rechnung und Zahlungsnachweis aber nicht direkt der Einkommensteuererklärung beigelegt werden. Es genügt, wenn zunächst nur die Kosten abgerechnet und die Nachweise auf explizite Nachfrage des Finanzamts nachgereicht werden. Keinen Steuerbonus gewährt das Finanzamt jedoch, wenn die Nachrüstung des Einbruchsschutzes bereits durch öffentliche Programme gefördert worden ist, zum Beispiel durch Zuschüsse und Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 08/2018)
In bestimmten Fällen führen Grundstücksverkäufe zu steuerpflichtigen Einkünften. Handelt es sich bei dem veräußerten Grundstück um Betriebsvermögen, ist der Verkauf immer ein steuerpflichtiger Vorgang. Handelt es sich bei dem Grundstück hingegen um privates Vermögen, ist der Verkauf nur dann steuerpflichtig, wenn der Erwerb des Grundstücks weniger als zehn Jahre zurückliegt und es nicht für eigene Wohnzwecke genutzt wurde. Sofern die Frage nach der Steuerpflicht beantwortet ist, kann noch im Raum stehen, zu welchem Zeitpunkt der Vorgang zu einer Steuer führt. Denn für Privatpersonen gilt grundsätzlich das Zu- und Abflussprinzip: Nur in dem Jahr, in dem der Veräußerungspreis zufließt, kann eine Steuer entstehen. Es muss also geklärt werden, ob ein steuerpflichtiger Gewinn oder Verlust entsteht und wann die Versteuerung eintritt. In einem Fall des Finanzgerichts Baden-Württemberg (FG) veräußerte eine Privatperson ihre erst ein Jahr zuvor für 100.000 EUR erworbene Immobilie für 200.000 EUR. Ein Teil des Veräußerungspreises (80.000 EUR) wurde jedoch nicht an den Veräußerer ausgezahlt, sondern floss in eine Sofortrentenversicherung, die daraufhin auch umgehend mit den Rentenzahlungen begann. Diese Gestaltung entpuppte sich allerdings letzten Endes als äußerst nachteilig für den Verkäufer. Dieser hatte angenommen, dass die folgenden Rentenzahlungen zum Veräußerungspreis hinzugerechnet würden und erst im Jahr der Rentenzahlung eine entsprechende Versteuerung erfolgen würde. Das FG folgte allerdings der Auffassung des Finanzamts. Demnach galten die 80.000 EUR schon dann als zugeflossen und waren daher auch dann steuerpflichtig, als die Einzahlung in die Lebensversicherung erfolgte. Darüber hinaus waren die Auszahlungen aus der Rentenversicherung noch einmal extra steuerpflichtig. In dem Fall einer Sofortrentenversicherung erfolgt nämlich eine Ertragsanteilsbesteuerung in Höhe von im Streitfall 28 % der Auszahlungen. Bei einer anders gewählten Verfahrensweise wie Ratenkauf oder Mietkauf wäre es tatsächlich erst im Zeitpunkt der Zahlung zu einer Besteuerung gekommen.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Einkommensteuer(aus: Ausgabe 12/2018)
Grundsätzlich wird die Grunderwerbsteuer anhand des Kaufpreises ermittelt. Der Erwerber zahlt diese dann kurz nach dem Erwerb des Grundstücks. Was aber ist, wenn sich der Kaufpreis nachträglich reduziert? Kann dann die festgesetzte Steuer herabgesetzt werden? Ja, das kann sie - allerdings nur, wenn sich der Kaufpreis innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags reduziert. In einem solchen Fall muss der Antrag auf Herabsetzung der Grunderwerbsteuer innerhalb der vierjährigen Festsetzungsfrist gestellt werden. Das Finanzgericht München (FG) musste entscheiden, ob auch eine Änderung aufgrund eines rückwirkenden Ereignisses möglich ist. Die Klägerin erwarb im Jahr 2007 Grundvermögen zu einem Kaufpreis von rund 50 Mio. EUR, für welches Grunderwerbsteuer festgesetzt wurde. Im Jahr 2012 beantragte die Klägerin die Änderung des Grunderwerbsteuerbescheids, da der Grundstückskaufpreis nachträglich gemindert worden  war. Die Klägerin hatte mit dem Verkäufer vereinbart, dass er weitere Grundstücksteile vermieten sollte. Zu ihrer Absicherung war ein Teilbetrag des Kaufpreises auf ein Notaranderkonto überwiesen worden. Dem Verkäufer gelang die Vermietung nur in geringem Umfang, so dass es zu einem Streit kam, der im Jahr 2009 durch einen Vergleich beigelegt wurde. Demgemäß waren im Februar 2009 rund 2 Mio. EUR des auf dem Notaranderkonto hinterlegten Kaufpreises an die Klägerin zurückbezahlt worden. Diese Kaufpreisminderung sollte als rückwirkendes Ereignis steuermindernd berücksichtigt werden. Das FG gab der Klägerin nicht recht. Ein Antrag aufgrund einer Kaufpreisreduzierung innerhalb von zwei Jahren nach Abschluss des Kaufvertrags ist nur innerhalb der vierjährigen Festsetzungsfrist möglich. Es liegt kein rückwirkendes Ereignis vor, welches eine Änderung begründen würde.  Die Änderungsmöglichkeit innerhalb der Zweijahresfrist ist keine Steuerbefreiungsvorschrift, sondern eine "sonst gesetzlich zugelassene" besondere Korrekturvorschrift über Aufhebung oder Änderung einer Grunderwerbsteuerfestsetzung. Ein rückwirkendes Ereignis liegt nur vor, wenn das Rechtsgeschäft von Anfang an unwirksam war oder nachträglich durch Anfechtung unwirksam geworden ist. Die Kaufpreisminderung in diesem Fall stellt allerdings kein Ereignis mit steuerlicher Wirkung für die Vergangenheit dar. Denn wird der Kaufpreis innerhalb von zwei Jahren nach der Steuerentstehung herabgesetzt, ist die Korrektur des Grunderwerbsteuerbescheids nur innerhalb der Festsetzungsfrist möglich. Da die Klägerin dies zu spät begehrte, kann keine Änderung mehr erfolgen.Information für: Hausbesitzerzum Thema: Grunderwerbsteuer(aus: Ausgabe 01/2019)

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